Introduction
Les 3 mois que l’on associe au recours contre un permis sont ceux de la mairie, pas ceux des voisins.
Un tiers, un voisin par exemple, a 2 mois pour contester un permis de construire devant le tribunal administratif. Ce délai court à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain. Les 3 mois désignent un autre délai, celui du retrait par la mairie. Il vise un permis illégal et part de la décision.
Points à retenir
Compter ces délais, c’est connaître la date où votre permis n’est plus exposé. Cette date pèse dans le calendrier de qui s’apprête à construire une maison neuve en Loire-Atlantique.
Après l’accord, quatre délais distincts peuvent s’appliquer à votre permis de construire. Trois concernent les tiers. Le quatrième, celui de 3 mois, appartient à la mairie : c’est le délai de retrait.
Délais applicables à un permis de construire accordé, textes en vigueur au 2 octobre 2026
| Délai | Qui agit | Point de départ | Texte de référence |
|---|---|---|---|
| 2 mois | Un tiers, devant le tribunal administratif | Premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain | Article R*600-2 |
| 1 mois | Un tiers, devant le maire ou le préfet | Premier jour d’affichage sur le terrain | Article L600-12-2, en vigueur depuis le 28 novembre 2025. Point de départ indiqué par Service-Public (F20567) |
| 3 mois | La mairie, qui retire un permis illégal | Date de la décision | Article L424-5 |
| 6 mois | Un tiers, quand l’affichage manque ou n’est pas prouvé | Achèvement de la construction | Article R*600-3 |
L’expression « recours administratif de 3 mois » mélange donc deux délais. Le recours administratif d’un tiers, gracieux ou hiérarchique, se forme dans un délai d’1 mois. Les 3 mois sont ceux du retrait.
Devant le tribunal administratif, le délai de recours contentieux des tiers est de 2 mois. Il court à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain.
L’article R*600-2 du code de l’urbanisme, en vigueur depuis le 1er octobre 2007, fixe ce point de départ. La date de l’arrêté ne compte pas ici : tout dépend du jour où le panneau d’affichage a été posé.
Prenons une maison comme celle-ci, à Blain, et un permis accordé le 2 mars 2026. Le panneau est posé le 5 mars.
Si l’affichage reste continu, le délai de recours contentieux se referme début mai. Le délai de retrait se referme début juin, car il est parti de la décision.
Plus l’affichage tarde, plus la première échéance recule. La seconde ne bouge pas.
Un tiers n’est recevable à contester un permis que si le projet affecte directement son bien. Le code de l’urbanisme appelle cette condition l’intérêt à agir.
Définition
Intérêt à agir
condition posée par l’article L600-1-2 du code de l’urbanisme. Le projet doit être de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien du tiers.
Cet intérêt s’apprécie à la date d’affichage en mairie de la demande de permis (article L600-1-3). Le tiers doit aussi justifier de son lien avec le bien. Sa requête est accompagnée de l’un de ces actes (article R*600-4).
Pour vous, tout se prépare avant le dépôt. Il s’agit d’abord de vérifier la constructibilité du terrain et les règles de sa zone.
Nos experts étudient la faisabilité de votre projet gratuitement et vous proposent une première estimation : analyse du terrain, vérification des contraintes d'urbanisme et chiffrage indicatif.
Étudier votre projet → Gratuit et sans engagement.Depuis le 28 novembre 2025, un recours gracieux ou hiérarchique contre un permis se forme dans un délai d’un mois. Adressé au maire ou au préfet, il ne proroge pas le délai de recours contentieux, qui reste de 2 mois.
Cette règle vient de l’article L600-12-2 du code de l’urbanisme, créé par la loi du 26 novembre 2025.
| Critère | Recours gracieux ou hiérarchique | Recours contentieux |
|---|---|---|
| Destinataire | Le maire, ou le préfet | Le tribunal administratif |
| Délai | 1 mois | 2 mois |
| Point de départ | Premier jour d’affichage sur le terrain | Premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain |
| Sans réponse | Le silence gardé plus de deux mois vaut rejet | Sans objet |
| Effet sur l’autre délai | Aucun : le délai contentieux n’est pas prorogé | Sans objet |
| Notification au bénéficiaire | Obligatoire, dans les 15 jours francs | Obligatoire, dans les 15 jours francs |
Articles L600-12-2, R*600-1 et R*600-2 du code de l’urbanisme. Fiche Service-Public vérifiée le 1er avril 2026.
L’ancienne règle circule encore : deux mois pour le recours gracieux, et un délai contentieux prolongé. Elle ne vaut plus pour les autorisations d’urbanisme. Le délai « reste de 2 mois, même si vous avez fait au préalable un recours devant le maire et/ou le préfet ». La phrase est de Service-Public.
La mairie ne peut retirer un permis de construire que s’il est illégal. Elle dispose pour cela de 3 mois à compter de la date de la décision. Passé ce délai, le retrait n’est possible que sur votre demande expresse.
L’article L424-5 du code de l’urbanisme pose ces deux conditions, dans sa rédaction du 25 novembre 2018. Il vaut pour un permis explicite comme pour un permis tacite, né du silence de la mairie.
Le permis doit être illégal. C’est la seule raison admise.
Trois mois suivant la date de la décision. L’affichage sur le terrain n’entre pas dans ce calcul.
Le permis ne peut plus être retiré, sauf si son bénéficiaire le demande expressément.
Pour un permis tacite, la date de la décision est celle où le permis est acquis. Elle dépend de la durée d’instruction.
Quand l’affichage manque ou ne peut être prouvé, le délai de 2 mois ne s’est pas refermé. Aucune action en annulation n’est toutefois recevable plus de 6 mois après l’achèvement de la construction.
L’article R*600-3 du code de l’urbanisme fixe cette limite, dans sa version du 19 juillet 2018. Sauf preuve contraire, la date d’achèvement est celle de la réception de la déclaration d’achèvement.
Le conseil COVAL
Classez la preuve du premier jour d’affichage avec l’arrêté de permis.
Nous recommandons de la garder jusqu’à six mois après l’achèvement. Elle établit la date à laquelle le délai de 2 mois s’est refermé.
Selon Service-Public, les travaux peuvent commencer dès la réception de l’arrêté de permis. À ce moment, les délais de recours et de retrait courent toujours. Attendre évite de bâtir sur un permis encore contestable : la décision vous appartient.
Vous laissez passer les 2 mois d’affichage et les 3 mois du retrait. Le greffe du tribunal peut ensuite délivrer une attestation d’absence de recours (article R600-7).
Le permis reste exposé tant que les deux délais courent. Un recours ou un retrait peut encore intervenir après le début des travaux.
Vérifiez la date et la forme de la notification reçue. En cas de recours contentieux, le délai de validité du permis est suspendu jusqu’à la décision définitive du juge (article R*424-19). Selon Service-Public, l’annulation peut être totale ou partielle, et une autorisation modificative peut régulariser le projet.
Le conseil COVAL
Chez COVAL Construction, deux dates se notent dès l’accord : la décision et le premier jour d’affichage.
Calculez les deux échéances, puis fixez votre date de démarrage en les connaissant.
Un recours reçu se traite avec un professionnel du droit, par exemple un avocat. L’Agence départementale d’information sur le logement de Loire-Atlantique (ADIL 44), à Nantes et à Saint-Nazaire, délivre un conseil gratuit.
Rangez l’arrêté avec les pièces du dossier de permis : en cas de recours, tout se retrouve au même endroit.
De 2 mois, devant le tribunal administratif. Ce délai court à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain. Les 3 mois désignent le délai de retrait du permis par la mairie.
Un tiers dont le bien est directement affecté par le projet, dans ses conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance. C’est l’intérêt à agir, prévu par l’article L600-1-2 du code de l’urbanisme.
Parce que la mairie peut retirer un permis illégal dans les 3 mois qui suivent sa décision. Si le panneau est posé dans le premier mois, ce délai couvre aussi les 2 mois de recours des tiers. Cette attente n’est pas une obligation : selon Service-Public, les travaux peuvent commencer dès la réception de l’arrêté. Votre calendrier de chantier se règle sur ces dates : c’est l’occasion de discuter de votre projet avec Nicolas.
Oui, à deux conditions. Le permis doit être illégal, et le retrait doit intervenir dans les 3 mois suivant la décision. Passé ce délai, la mairie ne peut le retirer que sur demande expresse du bénéficiaire.
Vérifiez qu’il vous a été notifié par lettre recommandée, dans les 15 jours francs de son dépôt. Rapprochez-vous ensuite d’un avocat ou de l’Agence départementale d’information sur le logement (ADIL 44). Quand le permis reste à déposer, contactez-nous pour étudier votre projet.
Sources :
Un interlocuteur unique, un prix ferme et définitif, depuis plus de 40 ans en Loire-Atlantique.
Parlez-nous de votre projet. Notre équipe étudie vos besoins et les contraintes d’urbanisme de votre parcelle, puis vous propose une solution sur-mesure, chiffrée à prix ferme et définitif. Remplissez le formulaire, nous vous recontactons sous 48h.
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