Introduction
En zone urbaine, 35 m² ajoutés à une maison de 100 m² demandent une déclaration préalable. À 120 m², un permis.
Une construction nouvelle de plus de 5 m² à 20 m² relève de la déclaration préalable. Au-delà de 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, le permis s’impose. Pour agrandir, le seuil passe à 40 m² en zone urbaine d’un plan local d’urbanisme (PLU). Entre 20 et 40 m², un total dépassant 150 m² impose le permis.
Points à retenir
Déclaration ou permis : pour une construction de maison en Loire-Atlantique, le choix se lit sur les mètres carrés du plan. Ils orientent aussi le contenu du dossier.
Deux mesures se comparent aux seuils : la surface de plancher et l’emprise au sol créées. La déclaration préalable suppose que les deux restent sous le seuil, le permis s’impose dès que l’une le dépasse.
La première mesure a une définition légale, détaillée dans la notion de surface de plancher. La seconde, l’emprise au sol, correspond à la projection verticale de la construction.
Seuils d’autorisation en surface de plancher et en emprise au sol, textes en vigueur au 16 septembre 2026
| Projet | Surface de plancher ou emprise au sol créée | Autorisation | Article du code de l’urbanisme |
|---|---|---|---|
| Construction nouvelle | Plus de 5 m² et jusqu’à 20 m², pour les deux mesures | Déclaration préalable | R421-9 |
| Construction nouvelle | Plus de 20 m², pour l’une ou l’autre mesure | Permis de construire | R*421-1 |
| Extension, hors zone urbaine d’un PLU | Plus de 5 m² et jusqu’à 20 m² | Déclaration préalable | R*421-17 f |
| Extension, hors zone urbaine d’un PLU | Plus de 20 m² | Permis de construire | R*421-14 a |
| Extension, en zone urbaine d’un PLU | Plus de 5 m² et moins de 20 m² | Déclaration préalable | R*421-17 f |
| Extension, en zone urbaine d’un PLU | Entre 20 et 40 m², total après travaux de 150 m² au plus | Déclaration préalable | R*421-17 f |
| Extension, en zone urbaine d’un PLU | Entre 20 et 40 m², total après travaux au-delà de 150 m² | Permis de construire | R*421-14 b |
| Extension, en zone urbaine d’un PLU | Plus de 40 m² | Permis de construire | R*421-14 b |
Versions en vigueur : R*421-1 depuis le 19 février 2025 et R421-9 depuis le 16 novembre 2024. R*421-14 depuis le 1er janvier 2016 et R*421-17 depuis le 22 février 2026. Construction nouvelle : hauteur de 12 m au plus. Le total après travaux s’apprécie en surface de plancher ou en emprise au sol de l’ensemble (article R*431-2).
Au-delà de 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, une construction nouvelle demande un permis de construire. Pour une maison individuelle, le dossier se dépose sur le Cerfa 13406*17.
L’article R*421-1 du code de l’urbanisme soumet les constructions nouvelles au permis de construire. Seules y échappent les constructions dispensées de formalité et celles qui relèvent de la déclaration préalable. Service-Public le résume pour une maison : plus de 20 m², permis de construire.
Pour une maison neuve comme cette maison de plain-pied à Carquefou, le seuil se mesure sur la construction entière. Un garage intégré sort de la surface de plancher, mais il reste dans l’emprise au sol.
Le formulaire à utiliser est le Cerfa 13406*17, valable depuis le 1er juillet 2026. À Carquefou, commune de Nantes Métropole, les règles de la parcelle se lisent dans le PLU métropolitain (PLUm).
En zone urbaine d’un PLU, une extension relève de la déclaration préalable jusqu’à 40 m² créés. Entre 20 et 40 m², le permis redevient obligatoire si la surface totale dépasse 150 m².
Cette règle du total ne vise que les créations de 20 à 40 m² (articles R*421-14 b et R*421-17 f). Quatre exemples fictifs l’illustrent, avec une emprise au sol totale inférieure à 150 m².
La surface créée se situe entre 20 et 40 m². Le total atteint 135 m², sans dépasser 150 m². En zone urbaine, le projet relève de la déclaration préalable.
La surface créée est la même, mais le total atteint 155 m². Il dépasse 150 m² : le projet relève du permis de construire.
La surface créée dépasse 40 m². Le permis de construire s’impose, quel que soit le total de la maison.
Hors zone urbaine d’un PLU, le seuil reste à 20 m². Avec 25 m² créés, le projet relève du permis de construire.
Au-delà de 150 m², le recours à un architecte devient aussi obligatoire, sous des conditions détaillées à part.
Le seuil de 40 m² ne vaut qu’en zone urbaine. Vérifiez donc d’abord la zone de votre parcelle. À Nantes Métropole, elle se lit dans le PLUm, approuvé en avril 2019, commun aux 24 communes, La Chapelle-sur-Erdre comprise. Il distingue les zones urbanisées (U), dont l’urbaine mixte (UM), des zones à urbaniser (2AU), agricoles (A) et naturelles (N). Pour un avis neutre, l’Agence départementale d’information sur le logement (ADIL 44) conseille à Nantes et à Saint-Nazaire.
Le conseil COVAL
Le total part de la surface existante de votre maison.
Si son permis date d’avant le 1er mars 2012, il l’exprime en surface hors œuvre nette (SHON). Ce chiffre ne se compare pas à une surface de plancher. Nous conseillons de la recalculer sur la maison actuelle, niveau par niveau, avant de remplir le formulaire.
Un projet peut aussi créer de la surface sans agrandir la maison. Au-delà de 5 m² transformés, un local clos non compté exige au moins une déclaration préalable (article R*421-17 g). Pour un comble non aménageable, voyez l’autorisation pour aménager ses combles.
Nos experts étudient la faisabilité de votre projet gratuitement et vous proposent une première estimation : analyse du terrain, vérification des contraintes d'urbanisme et chiffrage indicatif.
Étudier votre projet → Gratuit et sans engagement.Le formulaire demande la surface de plancher existante, créée et supprimée, ventilée par destination. Le total additionne l’existant et le créé, puis retire le supprimé.
| Colonne du tableau des surfaces | Maison neuve de 130 m² | Extension de 35 m² sur une maison de 120 m² |
|---|---|---|
| Surface existante avant travaux (A) | 0 m² | 120 m² |
| Surface créée (B) | 130 m² | 35 m² |
| Surface créée par changement de destination ou de sous-destination (C) | 0 m² | 0 m² |
| Surface supprimée (D) | 0 m² | 0 m² |
| Surface supprimée par changement de destination ou de sous-destination (E) | 0 m² | 0 m² |
| Surface totale (A) + (B) + (C) − (D) − (E) | 130 m² | 155 m² |
| Ligne renseignée | Habitation, sous-destination logement | Habitation, sous-destination logement |
Exemples fictifs. Colonnes du Cerfa 13406*17, valable depuis le 1er juillet 2026. Destinations et sous-destinations des articles R151-27 et R151-28 du code de l’urbanisme, version du 1er juillet 2023.
Dans le Cerfa 13406*17, ce tableau figure en rubrique 4.5, « Destination, sous-destination des constructions et tableau des surfaces ». Une fiche d’aide au calcul de la surface de plancher accompagne le formulaire. Elle ne se joint pas à la demande.
La transformation d’un garage en chambre se déclare en surface créée (B), selon la note du formulaire. La déclaration préalable, Cerfa 16702*03, demande en plus l’emprise au sol avant travaux, créée et supprimée. Pour obtenir le chiffre de la colonne (B), il faut calculer la surface créée.
Le conseil COVAL
Notez l’emprise au sol à côté de la surface de plancher, sur chaque version du plan.
Un garage intégré ou un auvent change l’emprise sans toucher la surface de plancher. Or le plus grand des deux décide de l’autorisation. COVAL Construction recommande de les suivre côte à côte jusqu’au dépôt.
La surface inscrite au formulaire engage le demandeur. Avant le dépôt, le même chiffre doit se retrouver dans trois documents.
En cas de fausse déclaration, la notice officielle des demandes prévoit l’annulation de la décision et des sanctions pénales. Pour les suites après travaux, voyez le contrôle de la surface déclarée.
Pour une construction nouvelle, au-delà de 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol. C’est la règle de l’article R*421-1 du code de l’urbanisme. Pour une extension, au-delà de 20 m² créés, ou de 40 m² en zone urbaine d’un PLU. En zone urbaine, entre 20 et 40 m² créés, un total supérieur à 150 m² impose aussi le permis.
Les deux mesures créées, surface de plancher et emprise au sol, se comparent chacune au seuil. Qu’une seule le franchisse, et le permis de construire est exigé. La déclaration préalable suppose que toutes deux restent en dessous. Les cas d’un abri ou d’une véranda se traitent à part.
Le tableau des surfaces demande la surface de plancher existante, créée et supprimée, ventilée par destination, puis le total. Pour une maison neuve, l’existant vaut 0 m² et la surface créée égale le total. Vos plans cotés en sont la source : c’est sur eux que nous vous proposons d’étudier votre projet.
Dans deux cas, selon la note du Cerfa 13406*17. On construit une surface nouvelle, comme une maison ou une extension. Ou on transforme un local non compté en surface de plancher, comme un garage changé en chambre. Cette surface se déclare en surface créée (B).
Oui, pour une extension de 20 à 40 m² en zone urbaine d’un PLU. Le total après travaux, existant compris, se compare alors au seuil de 150 m². Dans les autres cas, seule la surface créée compte. Sur une maison déjà construite, fixez d’abord cette surface existante, quitte à parler de votre projet avec un expert.
Sources :
Un interlocuteur unique, un prix ferme et définitif, depuis plus de 40 ans en Loire-Atlantique.
Parlez-nous de votre projet. Notre équipe étudie vos besoins et les contraintes d’urbanisme de votre parcelle, puis vous propose une solution sur-mesure, chiffrée à prix ferme et définitif. Remplissez le formulaire, nous vous recontactons sous 48h.
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