Deux maisons de même surface de plancher peuvent différer en surface habitable. Chaque cloison et chaque marche d’escalier en retirent une part.
Surface de plancher ou surface habitable : laquelle lire sur vos plans
Introduction
Sur un même projet de maison, trois surfaces différentes cohabitent, et aucune n’est fausse.
La surface de plancher sert aux règles d’urbanisme et au permis de construire. La surface habitable mesure l’espace réellement vivable, une fois déduits murs, cloisons, escaliers et gaines. Elle est donc plus petite que la surface de plancher. L’emprise au sol mesure l’empreinte de la construction sur le terrain, débords compris.
Points à retenir
- La surface de plancher relève du code de l’urbanisme : autorisation, architecte, respect du plan local d’urbanisme (PLU)
- La surface habitable relève du code de la construction et de l’habitation : elle figure au bail d’habitation
- L’emprise au sol est la projection verticale de la maison, débords et surplombs inclus
- La surface habitable retire cloisons, escaliers et gaines : elle reste inférieure à la surface de plancher
- Les surfaces Carrez et Boutin servent à la vente d’un lot de copropriété et à la location, jamais au permis
Quand vous souhaitez construire une maison sur-mesure en Loire-Atlantique, ces trois chiffres arrivent dans des documents différents. Savoir lequel vous lisez évite de comparer des mètres carrés qui ne se comparent pas.
Trois surfaces, trois usages distincts
La surface de plancher décide des formalités d’urbanisme. La surface habitable décrit l’espace de vie, l’emprise au sol l’occupation du terrain. Chacune a son texte et son document.
| Critère | Surface de plancher | Surface habitable | Emprise au sol |
|---|---|---|---|
| Texte de référence | Art. L111-14 du code de l’urbanisme (version du 01/09/2022) | Art. R156-1 du code de la construction et de l’habitation, CCH (version du 01/07/2021) | Art. R*420-1 du code de l’urbanisme (version du 01/04/2014) |
| Ce qui est mesuré | Planchers clos et couverts, au nu intérieur des façades | Surface de plancher construite, moins murs, cloisons, escaliers, gaines, embrasures | Projection verticale du volume, débords et surplombs inclus |
| Épaisseur des murs extérieurs | Non comptée | Non comptée | Comptée |
| Parties basses | Déduites à 1,80 m ou moins | Exclues sous 1,80 m | Sans objet |
| Garage | Déduit (stationnement) | Exclu | Compté |
| À quoi elle sert | Type d’autorisation, recours à l’architecte, respect du PLU | Bail d’habitation, description du logement | Seuils de formalité, règles d’emprise du PLU |
| Où la lire | Tableau des surfaces du Cerfa 13406*17, rubrique 4.5 | Contrat de location | Cerfa 16702*03 de déclaration préalable |
La surface de plancher, c’est la somme des planchers clos et couverts, hauts de plus de 1,80 m. Sa définition complète et ses exclusions sont réunies dans ce qu’est la surface de plancher.
Une quatrième mesure existe, la surface taxable de la taxe d’aménagement. Elle inclut les combles, les caves et les stationnements (Service-Public, fiche F2868).
La surface habitable mesure l’espace où l’on vit
La surface habitable part de la surface de plancher construite et retire tout ce qui ne se vit pas. Elle est définie par l’article R156-1 du code de la construction et de l’habitation.
Définition
Surface habitable
« surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ». Source : art. R156-1 du code de la construction et de l’habitation, en vigueur depuis le 1er juillet 2021.
L’article R156-1 écarte aussi des locaux entiers, même hauts sous plafond.
- Annexes : caves, sous-sols, remises, garages
- Espaces extérieurs : terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs
- Volumes vitrés : vérandas
- Combles non aménagés et locaux communs
- Parties de moins de 1,80 m de hauteur
Sous un rampant de toiture, ce seuil de 1,80 m joue dans les deux surfaces. Il pèse d’abord sur ceux qui veulent aménager des combles sans créer de surface.
L’emprise au sol mesure l’empreinte de la maison sur le terrain
L’emprise au sol mesure la part du terrain que couvre la maison, close ou non, débords compris. L’article R*420-1 du code de l’urbanisme la définit.
Définition
Emprise au sol
« projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus ». Les ornements, marquises et débords de toiture non soutenus par des poteaux en sont exclus. Source : art. R*420-1 du code de l’urbanisme, en vigueur depuis le 1er avril 2014.
Elle intègre l’épaisseur des murs extérieurs, les balcons et les auvents (notice officielle 51434 des demandes d’autorisation). Une terrasse de plain-pied sans fondations profondes n’en crée pas (Service-Public, F2868).
Un garage crée de l’emprise au sol, mais il sort de la surface habitable. Et dans la surface de plancher, le garage compte-t-il ? Tout tient à son usage de stationnement.
Le conseil COVAL
Sur un terrain étroit, comparez l’emprise d’un plain-pied et d’une maison à étage avant de dessiner. À surface habitable égale, le plain-pied occupe davantage la parcelle.
Or le règlement de zone peut plafonner cette emprise au sol. Pour une parcelle de La Chapelle-sur-Erdre, ce plafond se cherche dans le plan local d’urbanisme métropolitain (PLUm) de Nantes Métropole. COVAL Construction relève la zone de la parcelle avant le premier croquis.
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Étudier votre projet → Gratuit et sans engagement.Pourquoi la surface de plancher dépasse la surface habitable
La surface habitable se calcule à partir de la surface de plancher, puis retire cloisons, escaliers, gaines et locaux annexes. Sur une même maison, elle ne peut donc qu’être inférieure ou égale.
| Élément de la maison | Surface de plancher (art. R111-22 du code de l’urbanisme) | Surface habitable (art. R156-1 CCH) |
|---|---|---|
| Cloisons et murs intérieurs | Comptés | Déduits |
| Gaines techniques | Comptées | Déduites |
| Escalier | Seuls les vides et trémies sont déduits | Marches et cages d’escalier déduites |
| Cave ou sous-sol d’une maison, plus de 1,80 m | Compté | Exclu |
| Garage | Déduit | Exclu |
| Parties sous 1,80 m | Déduites | Exclues |
Sans cave ni sous-sol, l’écart naît à l’intérieur de la maison, dans ses cloisons, ses gaines et son escalier. Une maison à étage, avec sa cage d’escalier, le creuse davantage qu’un plain-pied. Pour mesurer cet écart sur vos propres plans, suivez la méthode de calcul.
Carrez et Boutin : deux surfaces de transaction, pas d’urbanisme
La surface Carrez s’applique à la vente d’un lot de copropriété, la surface dite Boutin au bail d’habitation. Elles reprennent la logique de la surface habitable et n’interviennent jamais dans un permis de construire.
| Repère | Valeur | Source et millésime |
|---|---|---|
| Surface Carrez | Partie privative d’un lot de copropriété, murs, cloisons, escaliers et gaines déduits, parties sous 1,80 m exclues | Art. 4-1 du décret n° 67-223, version du 29/05/1997 |
| Surface habitable au bail | Mention obligatoire du contrat de location | Loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, art. 78 |
| Définition applicable au bail | Celle du code de la construction et de l’habitation | Art. 3, 4° de la loi n° 89-462, version du 01/01/2022 |
| Écart ouvrant une baisse de loyer | Surface réelle inférieure de plus d’un vingtième, soit 5 % | Art. 3-1 de la loi n° 89-462, version du 27/03/2014 |
Pour une maison que vous faites construire pour l’habiter, ni l’une ni l’autre ne s’impose au chantier. La surface habitable redevient utile le jour où vous louez le bien.
- « Loi Boutin » est une appellation d’usage. L’intitulé officiel est la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion.
Sur vos plans, votre dossier et votre bail : quelle surface lire
Le permis de construire parle en surface de plancher, et la déclaration préalable ajoute l’emprise au sol. Le bail, lui, parle en surface habitable.
Le permis de construire
Le Cerfa 13406*17, valable depuis le 1er juillet 2026, raisonne en surface de plancher. Son tableau des surfaces figure en rubrique 4.5.
La déclaration préalable
Le Cerfa 16702*03, valable depuis le 1er juillet 2026, demande la surface de plancher en rubrique 4.4. Il y ajoute l’emprise au sol.
Le règlement du PLU
Il peut plafonner l’emprise au sol et la hauteur, zone par zone (art. R151-39 du code de l’urbanisme). Dans la métropole nantaise, ces plafonds figurent au PLUm, approuvé en avril 2019.
Le bail de location
Il précise la surface habitable, au sens du code de la construction et de l’habitation (loi n° 89-462, art. 3).
Le conseil COVAL
Sur un plan ou un devis, lisez l’intitulé qui accompagne le chiffre, pas seulement les mètres carrés. Un « 120 m² » sans précision ne dit pas s’il s’agit de surface de plancher ou de surface habitable.
Nous vous conseillons de faire préciser l’intitulé de chaque surface dès les premiers plans, que Nicolas conçoit avec vous.
La surface retenue au dossier engage la suite du projet, du permis à la réception. Vérifiez qu’elle est nommée de la même façon dans les engagements du contrat de construction.
Questions fréquentes
Quelle différence entre surface habitable et surface de plancher ?
La surface de plancher est une mesure d’urbanisme : elle détermine l’autorisation à demander et le recours à l’architecte. La surface habitable décrit l’espace de vie : elle retire murs, cloisons, escaliers, gaines et locaux annexes. Elle figure notamment au bail d’habitation.
Quelle différence entre surface de plancher et emprise au sol ?
La surface de plancher additionne les planchers clos et couverts de chaque niveau, mesurés à l’intérieur. L’emprise au sol projette la construction sur le terrain, murs extérieurs et débords compris. Un balcon entre dans l’emprise au sol, alors qu’il n’est pas un plancher clos.
La surface habitable est-elle plus petite que la surface de plancher ?
Oui, sur une même maison. La surface habitable part de la surface de plancher construite. Elle retire ensuite cloisons, escaliers, gaines et annexes comme le sous-sol. Elle ne peut pas la dépasser. Venez discuter de votre projet : les deux chiffres se lisent ensemble sur vos premiers plans.
Surface Carrez et surface de plancher, est-ce la même chose ?
Non. La surface Carrez sert à la vente d’un lot de copropriété, avec des déductions proches de la surface habitable. La surface de plancher sert aux autorisations d’urbanisme. La première déduit les cloisons et les gaines, la seconde les compte.
Qu’est-ce que l’emprise au sol d’une maison ?
C’est la projection verticale de son volume sur le terrain, débords et surplombs inclus (art. R*420-1 du code de l’urbanisme). Les débords de toiture non soutenus par des poteaux en sont exclus. Le PLU peut la plafonner par zone. Ce plafond se vérifie avant tout dessin, en prenant le temps de parler de votre projet avec un expert.
Sources :
