Sur une maison à étage comme cette réalisation à La Chapelle-sur-Erdre, chaque niveau garde sa propre ligne de calcul. Le rez-de-chaussée et l’étage n’ont pas forcément les mêmes déductions ni les mêmes hauteurs.
Comment calculer sa surface de plancher, plan en main
Introduction
Un plan coté, un mètre et le bon ordre d’opérations suffisent pour obtenir votre surface de plancher.
La surface de plancher se calcule niveau par niveau. Mesurez chaque surface close et couverte côté intérieur des murs extérieurs, puis additionnez les niveaux. Retranchez ensuite les cinq déductions prévues pour une maison par l’article R111-22 du code de l’urbanisme. Le garage, le vide d’escalier et les hauteurs de 1,80 m ou moins en font partie.
Points à retenir
- La surface de plancher se mesure niveau par niveau, au nu intérieur des façades.
- Une maison individuelle applique 5 déductions sur les 8 prévues par l’article R111-22.
- Une hauteur sous plafond de 1,80 m exactement ne compte pas.
- Pour une extension, le total vaut l’existant, moins le supprimé, plus le créé.
- Additionner les surfaces des pièces d’un plan sous-estime le résultat.
Sur un projet de maison neuve en Loire-Atlantique, ce calcul suit chaque version des plans cotés. Il doit être juste le jour du dépôt du dossier d’autorisation.
Trois opérations donnent la surface de plancher
Mesurez chaque niveau clos et couvert au nu intérieur, soit la face intérieure des murs extérieurs. Additionnez les niveaux, puis retranchez les déductions du code de l’urbanisme.
L’article L111-14 du code de l’urbanisme fixe ce que l’on mesure. Pour ce que recouvre la notion, lisez la définition de la surface de plancher.
La fiche d’aide officielle de Service-Public suit cet ordre, ligne par ligne.
Cinq déductions s’appliquent à une maison individuelle
L’article R111-22 du code de l’urbanisme, en vigueur depuis le 1er janvier 2016, prévoit huit déductions. Une maison individuelle en applique cinq, les trois autres visent les immeubles collectifs.
Service-Public le précise dans sa fiche d’aide : les trois dernières « ne concernent pas l’habitat individuel ».
| Déduction de l’article R111-22 | Maison individuelle | Immeuble collectif |
|---|---|---|
| 1° Embrasures des portes et fenêtres extérieures | Déduites | Déduites |
| 2° Vides et trémies d’escaliers et d’ascenseurs | Déduits | Déduits |
| 3° Hauteur sous plafond de 1,80 m ou moins | Déduite | Déduite |
| 4° Stationnement, rampes et aires de manœuvre | Déduit | Déduit |
| 5° Combles non aménageables | Déduits | Déduits |
| 6° Locaux techniques et locaux à déchets | Comptés | Déduits |
| 7° Caves ou celliers desservis par une partie commune | Comptés | Déduits |
| 8° 10 % des surfaces d’habitation | Non applicable | Déduits avec parties communes intérieures |
- La surface taxable de la taxe d’aménagement n’est pas la même surface. Elle garde notamment le garage clos, et les combles de plus de 1,80 m de hauteur même s’ils ne sont pas aménageables, sauf s’ils sont totalement inutilisables. La surface de plancher, elle, les retire.
Murs, escalier, hauteur : les trois mesures qui trompent
Les murs extérieurs restent hors mesure. La trémie d’escalier, l’ouverture du plancher, ne se retire qu’à l’étage. Quant à la limite de 1,80 m, elle exclut les pièces qui l’atteignent sans la dépasser.
Les murs extérieurs
La mesure part du nu intérieur des façades, c’est-à-dire leur face intérieure. Service-Public précise qu’elle se prend à partir des plinthes. Leur épaisseur reste donc hors calcul.
L’escalier
Seule la trémie se retire. C’est l’ouverture du plancher de l’étage que traverse l’escalier. Au rez-de-chaussée, le pied de l’escalier n’est pas une trémie et n’entre pas dans cette déduction.
La hauteur de 1,80 m
L’article L111-14 retient les hauteurs supérieures à 1,80 m. L’article R111-22 retire celles inférieures ou égales. Une pièce à 1,80 m pile sort donc du calcul.
Sous une pente de toit, seule la bande située au-dessus de 1,80 m compte.
Le conseil COVAL
Tracez la ligne des 1,80 m sur la coupe du plan, là où la hauteur se lit.
Nous conseillons ensuite de la reporter sur la vue en plan, cote par cote. Une erreur de 10 cm sur la largeur de la bande se répète sur toute la longueur du mur.
🏗️ Photo terrain / maison en construction
(à remplacer)
(à remplacer)
Avant-projet gratuit
Vous avez un terrain ?
Nos experts étudient la faisabilité de votre projet gratuitement et vous proposent une première estimation : analyse du terrain, vérification des contraintes d'urbanisme et chiffrage indicatif.
Étudier votre projet → Gratuit et sans engagement.Exemple chiffré : une maison à étage avec garage intégré
Une maison fictive de 153 m² mesurés au nu intérieur donne 113,4 m² de surface de plancher. L’écart vient du garage, des embrasures, de la trémie et des parties sous pente.
Les dimensions de cet exemple sont fictives, choisies pour un calcul lisible. L’étage est éclairé par des fenêtres de toit, sans embrasure dans les murs.
Exemple de calcul, déductions de l’article R111-22 en vigueur en 2026
| Niveau | Poste | Calcul | Surface |
|---|---|---|---|
| Rez-de-chaussée | Surface au nu intérieur des façades | 10 m × 9 m | 90 m² |
| Rez-de-chaussée | Garage intégré, déduit | 3 m × 6 m | − 18 m² |
| Rez-de-chaussée | Embrasures de 3 baies, murs de 20 cm, déduites | 3 × 1 m × 0,20 m | − 0,6 m² |
| Rez-de-chaussée | Sous-total | 90 − 18 − 0,6 | 71,4 m² |
| Étage | Surface au nu intérieur des façades | 9 m × 7 m | 63 m² |
| Étage | Trémie d’escalier, déduite | 1 m × 3 m | − 3 m² |
| Étage | Deux bandes sous 1,80 m le long des rampants | 2 × 9 m × 1 m | − 18 m² |
| Étage | Sous-total | 63 − 3 − 18 | 42 m² |
| Maison | Surface de plancher | 71,4 + 42 | 113,4 m² |
Le garage et les parties sous pente pèsent ici 18 m² chacun. Accolé, indépendant ou ouvert, ses variantes sont traitées dans le cas du garage.
La surface créée par une extension se calcule à part
Pour une extension, partez de la surface existante, retirez la surface supprimée, ajoutez la surface créée. Chaque terme se calcule avec les mêmes déductions qu’une maison entière.
Sur la fiche d’aide, ce calcul se pose en colonnes. Prenons une maison existante de 113,4 m², agrandie d’une pièce de plain-pied.
- La pièce : 6 m sur 4 m intérieurs, soit 24 m²
- Le raccord : accolée sur 6 m à un pignon aveugle de 20 cm
- L’ouverture : une baie de 1 m sur le jardin, dans un mur de 20 cm
La mesure se prend au nu intérieur des façades de la maison agrandie. L’ancien pignon devient un mur intérieur, compté comme une cloison : 6 m × 0,20 m, soit 1,2 m².
- Surface existante (A) : 113,4 m² avant travaux.
- Surface démolie ou supprimée (B) : 0 m².
- Surface créée (C) : 24 m² + 1,2 m² d’ancien pignon − 0,2 m² d’embrasure = 25 m².
- Surface totale : 113,4 − 0 + 25 = 138,4 m².
La surface créée et le total comptent tous deux pour l’autorisation. Reste à les confronter avec le seuil qui déclenche un permis.
Quatre erreurs faussent le résultat
Quatre gestes courants donnent un chiffre faux. Tous tiennent à une mesure mal prise ou à une règle empruntée à une autre surface.
- Additionner les surfaces des pièces. Les cloisons intérieures et les gaines ne figurent pas parmi les déductions. Un total pièce par pièce reste donc trop bas.
- Mesurer à l’extérieur des murs. Les cotes extérieures servent à l’emprise au sol, une autre surface. Elles gonflent le résultat de l’épaisseur des murs.
- Retirer la cave ou le cellier d’une maison. Cette déduction vise les logements desservis par une partie commune. Dans une maison, la cave compte.
- Reprendre la surface habitable du plan. Elle retire aussi les cloisons, les marches et les gaines. Son total tombe sous la surface de plancher.
Avant de reporter un chiffre lu sur un plan, vérifiez la différence avec la surface habitable.
Qui fait le calcul sur un projet de construction
Le demandeur déclare la surface de plancher dans son dossier d’autorisation. Le plus souvent, le constructeur ou l’architecte l’établit sur les plans, avec la fiche d’aide officielle.
Pour une maison, cette fiche de calcul accompagne le formulaire de permis de construire, le Cerfa 13406*17. Elle sert d’aide et ne se joint pas à la demande. Un simulateur en ligne ne lit pas votre coupe, il additionne ce que vous saisissez.
Demandez le détail du calcul poste par poste. Vérifiez aussi ce que fixe votre contrat de construction sur les plans et les surfaces. Le total obtenu peut changer l’autorisation, voire imposer un architecte.
Le conseil COVAL
Faites refaire le calcul sur les plans définitifs, juste avant le dépôt.
Une cloison déplacée ou un escalier retourné modifie le chiffre. Chez COVAL Construction, une surface calculée sur esquisse reste un ordre de grandeur, jamais un chiffre à déclarer.
Questions fréquentes
Comment se calcule la surface de plancher ?
On mesure chaque niveau clos et couvert au nu intérieur des façades, puis on additionne. On retire ensuite les déductions de l’article R111-22 du code de l’urbanisme. Une maison en applique cinq, dont le garage et les hauteurs de 1,80 m ou moins.
Les murs sont-ils compris dans la surface de plancher ?
Les murs extérieurs non, la mesure part de leur face intérieure. Les cloisons intérieures oui, elles ne figurent pas parmi les déductions.
Faut-il déduire l’escalier de la surface de plancher ?
Seule la trémie se déduit : l’ouverture que l’escalier traverse dans le plancher de l’étage. Le pied de l’escalier, au rez-de-chaussée, n’entre pas dans cette déduction. Mieux vaut vérifier ce point sur vos plans, et parler de votre projet avec un expert en cas de doute.
Comment calculer la surface de plancher d’une extension ?
Calculez la partie ajoutée avec les mêmes déductions qu’une maison. Ajoutez-la à la surface existante, diminuée de la surface démolie ou supprimée.
Qui calcule la surface de plancher d’un projet ?
Le demandeur la déclare. En pratique, c’est le constructeur ou l’architecte qui l’établit à partir des plans cotés. Pour poser ce calcul sur vos propres plans, vous pouvez étudier votre projet avec nous.
Sources :
- article L111-14 du code de l’urbanisme, définition de la surface de plancher
- article R111-22 du code de l’urbanisme, calcul et déductions de la surface de plancher
- Surface de plancher, emprise au sol et surface taxable d’une construction : quelles sont les règles de calcul ?
- Fiche d’aide pour le calcul de la surface de plancher, annexe au formulaire 16700
- Demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes, Cerfa 13406*17
