Introduction
Les mètres carrés de votre dossier d’urbanisme ne sont pas ceux des pièces que vous habiterez.
La surface de plancher sert de mesure officielle aux dossiers d’urbanisme. Elle additionne les surfaces closes et couvertes de plus de 1,80 m sous plafond, mesurées côté intérieur des murs extérieurs. L’article L111-14 du code de l’urbanisme la définit. Depuis le 1er mars 2012, elle remplace les surfaces hors œuvre (SHON et SHOB). Elle détermine notamment l’autorisation d’urbanisme à demander.
Points à retenir
Quiconque veut faire construire sa maison en Loire-Atlantique croise ce chiffre deux fois. Sur l’avant-projet d’abord, puis dans le dossier d’autorisation déposé en mairie.
La surface de plancher est la somme des surfaces closes et couvertes d’une construction. Elle se mesure au nu intérieur des façades, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m. Elle est définie par l’article L111-14 du code de l’urbanisme, en vigueur depuis le 1er septembre 2022.
Définition
Surface de plancher
selon l’article L111-14 du code de l’urbanisme, elle « s’entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment ».
Une surface n’entre dans le total que si elle réunit trois conditions.
L’article L111-14 pose le principe. L’article R111-22, en vigueur depuis le 1er janvier 2016, détaille les surfaces à retrancher de ce total.
D’autres règles s’appuient ensuite sur ce total. Le guide sur la surface de plancher au code de l’urbanisme les recense.
Depuis le 1er mars 2012, la surface de plancher remplace les surfaces hors œuvre brute et nette (SHOB et SHON). L’ordonnance du 16 novembre 2011 a fusionné ces deux mesures en une seule, calculée sans l’épaisseur des murs extérieurs.
L’épaisseur des murs a quitté le calcul « afin de ne pas pénaliser les efforts d’isolation ». La formule est celle de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL).
| Critère | SHOB et SHON | Surface de plancher |
|---|---|---|
| Période d’application | Jusqu’au 29 février 2012 | Depuis le 1er mars 2012 |
| Nombre de mesures | Deux, brute et nette | Une seule |
| Épaisseur des murs extérieurs | Prise en compte | Exclue, mesure au nu intérieur |
| Valeur inscrite dans un PLU, un plan d’occupation des sols (POS) ou un plan de prévention des risques | Exprimée en SHON ou en SHOB | Lue en surface de plancher depuis le 1er mars 2012 |
Sources : ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 (Légifrance) ; ANIL, analyse juridique n° 2011-18, à jour au 13 janvier 2012.
Vous croiserez encore la SHON dans un permis ou un acte de vente antérieur à 2012. Elle intégrait l’épaisseur des murs extérieurs, que la surface de plancher laisse de côté. Son chiffre ne se reporte donc pas tel quel.
Ne la confondez pas non plus avec la surface indiquée sur une annonce ou un bail. Le comparatif surface de plancher ou surface habitable explique pourquoi les deux chiffres diffèrent.
La surface de plancher englobe les espaces clos et couverts de plus de 1,80 m. Elle laisse dehors les surfaces ouvertes, comme une terrasse ou un balcon. Le garage, les parties basses et les combles non aménageables sont aussi retirés du total.
Une surface exclue peut rester soumise à la taxe d’aménagement, calculée sur une surface taxable plus large.
Le conseil COVAL
Sur un plan d’avant-projet, demandez la surface de plancher niveau par niveau, garage et parties basses à part.
Vous voyez aussitôt ce que change une chambre sous rampant ou un garage intégré. Chez COVAL Construction, c’est la lecture de plan que nous conseillons avant de comparer deux projets.
Nos experts étudient la faisabilité de votre projet gratuitement et vous proposent une première estimation : analyse du terrain, vérification des contraintes d'urbanisme et chiffrage indicatif.
Étudier votre projet → Gratuit et sans engagement.Une terrasse ou un balcon ne comptent pas, faute d’être clos. Un sous-sol, une cave ou un cellier comptent dès que leur hauteur dépasse 1,80 m, sauf s’ils servent au stationnement. Le garage et les combles non aménageables sont déduits.
| Surface de la maison | Compte dans la surface de plancher ? | Motif |
|---|---|---|
| Terrasse ouverte, couverte ou non | Non | Pas close (L111-14) |
| Balcon | Non | Pas clos (L111-14) |
| Sous-sol de plus de 1,80 m, hors stationnement | Oui | Clos, couvert, hauteur suffisante (L111-14) |
| Sous-sol servant de garage | Non | Stationnement déduit (R111-22, 4°) |
| Cave ou cellier de plus de 1,80 m | Oui | La déduction ne vise que les caves desservies par une partie commune (R111-22, 7°) |
| Partie de pièce de 1,80 m ou moins | Non | Hauteur insuffisante (R111-22, 3°) |
| Garage | Non | Stationnement déduit (R111-22, 4°) |
| Combles non aménageables | Non | Déduits (R111-22, 5°) |
Textes en vigueur au 16 septembre 2026 : article L111-14 du code de l’urbanisme (version du 1er septembre 2022), article R111-22 (version du 1er janvier 2016).
La déduction des caves trompe souvent. Elle vise les caves desservies par une partie commune. Dans une maison, la cave et le cellier sont desservis par la maison elle-même, et restent donc comptés. Le garage et les combles posent des cas particuliers, traités à part.
Le conseil COVAL
Un cellier accolé à la cuisine paraît anodin sur une esquisse.
Il entre pourtant dans la surface de plancher dès qu’il dépasse 1,80 m. Nous relevons souvent cet oubli à la relecture des plans. Vérifiez cette ligne avant de les valider.
La terrasse de plain-pied qui prolonge un séjour reste hors du total, même dallée et abritée. Le sous-sol, lui, compte dès qu’il est clos, couvert et haut de plus de 1,80 m.
Sa faisabilité se décide avant les plans, à la lecture de l’étude de sol préalable au chantier. La nature des couches et la présence d’eau y sont relevées.
La surface de plancher commande le type d’autorisation d’urbanisme à demander. Elle sert aussi de mesure aux règles du plan local d’urbanisme (PLU) et au recours obligatoire à un architecte.
Selon la surface créée et l’emprise au sol, le projet relève d’une déclaration préalable (DP) ou d’un permis de construire.
Il devient obligatoire pour un particulier au-delà de 150 m² de surface de plancher. Les conditions, notamment en agrandissement, relèvent de règles propres.
La surface de plancher se confronte au règlement de la zone. Une parcelle de La Chapelle-sur-Erdre dépend du PLU de Nantes Métropole, commun à 24 communes depuis avril 2019.
Les seuils qui font passer de la déclaration au permis sont chiffrés dans surface de plancher et permis de construire.
La surface de plancher s’obtient par un décompte établi à partir des cotes intérieures du plan. Une fiche d’aide officielle, annexée aux formulaires de permis et de déclaration préalable, guide ce décompte.
Dans une maison individuelle, oui, dès que sa hauteur sous plafond dépasse 1,80 m. L’article R111-22 du code de l’urbanisme ne déduit que les caves desservies par une partie commune. Ce cas concerne les immeubles collectifs. Une cave basse, de 1,80 m ou moins, reste en revanche exclue.
La SHON, surface hors œuvre nette, a disparu le 1er mars 2012. La surface de plancher l’a remplacée, ainsi que la SHOB. Elle se mesure au nu intérieur des façades, sans l’épaisseur des murs extérieurs. Une valeur en SHON d’un ancien document ne se compare donc pas directement à une surface de plancher actuelle.
Par définition, tout ce qui n’est pas clos et couvert reste hors du total, comme une terrasse ou un balcon. Le code de l’urbanisme retire aussi les embrasures, les vides d’escalier et les parties de 1,80 m ou moins. Son article R111-22 déduit enfin le stationnement et les combles non aménageables. Pour savoir ce que ces règles donnent sur vos plans, prenez rendez-vous pour étudier votre projet.
Non, tant qu’elle reste ouverte. La définition de l’article L111-14 ne retient que les surfaces closes et couvertes. Une terrasse abritée par un auvent n’est pas close. Fermée et couverte, elle répond à la définition. Elle entre alors dans la surface de plancher au-delà de 1,80 m de hauteur.
Oui, s’il est clos, couvert et haut de plus de 1,80 m. Il ne compte pas s’il sert au stationnement des véhicules, ni pour ses parties plus basses. Un sous-sol dépend aussi du terrain, et se décide après l’étude de sol. Avant de le dessiner, vous pouvez parler de votre projet avec un expert.
Sources :
Un interlocuteur unique, un prix ferme et définitif, depuis plus de 40 ans en Loire-Atlantique.
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