Sur un terrain classé en exposition moyenne, l’étude ne bloque pas le projet. Elle fixe le type de fondations, la profondeur d’ancrage et les précautions à prendre autour de la maison. Le permis se dépose ensuite normalement.
Étude de sol obligatoire : dans quels cas votre projet est concerné
Introduction
Des terrains hors champ hier sont concernés aujourd’hui : la carte des sols argileux a changé le 1er juillet 2026.
L’étude de sol est obligatoire dans trois situations. La vente d’un terrain non bâti constructible, la construction d’une maison individuelle, l’installation d’un assainissement non collectif. Les deux premières ne s’appliquent qu’en zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles. Cette carte a changé le 9 janvier 2026.
Points à retenir
- Trois situations déclenchent l’obligation : vente d’un terrain non bâti constructible, construction d’une maison individuelle, assainissement non collectif.
- Les deux premières supposent une zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles.
- Une nouvelle carte s’applique depuis le 1er juillet 2026, par arrêté du 9 janvier 2026.
- 55 % du territoire hexagonal est concerné, contre 48 % avec la carte de 2020.
- Hors obligation, l’étude reste recommandée : un sinistre lié aux argiles coûte en moyenne 16 500 €.
Chaque situation ci-dessous est rattachée à l’article de code qui la fonde. Les mesures effectuées sur le terrain, elles, relèvent de ce que contient une étude de sol.
Un critère commande tout le tri : la zone d’exposition de votre terrain. Sur chaque dossier de votre projet de construction en Loire-Atlantique, c’est le premier point que nous vérifions.
Trois situations rendent l’étude de sol obligatoire
Vendre un terrain non bâti constructible, faire construire une maison individuelle, installer un assainissement non collectif. Les deux premières supposent une zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles.
Le retrait-gonflement des argiles, ou RGA, désigne un sol argileux qui gonfle avec l’eau puis se rétracte en séchant. L’obligation ne joue que dans les zones où ce phénomène est classé moyen ou fort. Ces zones sont définies par arrêté ministériel, au titre de l’article L132-4 du code de la construction et de l’habitation.
Méfiez-vous des références encore en circulation. Les articles L112-20 à L112-25 sont abrogés depuis le 1er juillet 2021. Le dispositif vit désormais aux articles L132-4 à L132-9 du même code.
Ce que le code exige selon votre situation, en vigueur au 27 août 2026
| Votre situation | Ce qui est exigé | Qui porte l’obligation | Texte de référence |
|---|---|---|---|
| Vente d’un terrain non bâti constructible, en zone moyenne ou forte | Une étude géotechnique préalable, annexée à la promesse ou à l’acte | Le vendeur | Art. L132-5 CCH |
| Construction d’une maison individuelle, en zone moyenne ou forte | La transmission de l’étude aux constructeurs avant le contrat | Le maître d’ouvrage | Art. L132-6 CCH |
| Installation d’un assainissement non collectif | Une étude de sol à la parcelle, quand la commune l’impose | Le propriétaire | Règlement du service local |
| Achèvement d’une construction neuve, en zone moyenne ou forte | Une attestation de prise en compte du risque argiles | Le maître d’ouvrage | Art. R. 122-38 CCH, depuis le 1er janvier 2024 |
Vous vendez un terrain non bâti constructible
Le vendeur fournit une étude géotechnique préalable si le terrain est constructible, non bâti et en zone moyenne ou forte. Elle est annexée à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique.
Les trois conditions se cumulent. Il suffit qu’une seule manque pour sortir du champ. Un terrain déjà bâti n’est pas concerné, un terrain inconstructible non plus.
Vous faites construire une maison individuelle
Avant de signer un contrat de construction, le maître d’ouvrage transmet l’étude de sol aux constructeurs. À défaut d’étude annexée au titre de propriété, il en fournit une équivalente ou une étude de conception.
C’est l’article L132-6 du code de la construction et de l’habitation, issu de la loi ELAN de 2018, qui l’impose. Il vise les immeubles d’habitation de deux logements au maximum. Le constructeur, de son côté, doit suivre les recommandations de l’étude, au titre de l’article L132-7.
Une seconde obligation intervient en fin de chantier. Depuis le 1er janvier 2024, une attestation de prise en compte du risque argiles est exigée. Elle accompagne la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, ou DAACT, en zone moyenne ou forte.
Le conseil COVAL
Regardez la date de signature de votre compromis.
La carte issue de l’arrêté du 9 janvier 2026 s’applique aux actes conclus depuis le 1er juillet 2026. Autour de La Chapelle-sur-Erdre, COVAL Construction reprend le zonage sur les dossiers ouverts au printemps 2026. Un terrain classé faible sous l’ancienne carte peut être passé en exposition moyenne.
🏗️ Photo terrain / maison en construction
(à remplacer)
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L’assainissement non collectif ne relève pas du code de la construction. C’est votre commune qui décide, et la réponse change d’une commune à l’autre : demandez-la avant de choisir un dispositif.
C’est le service public d’assainissement non collectif, le SPANC, qui fixe la règle. Une commune peut rendre l’étude obligatoire là où sa voisine se contente de la recommander.
Votre constructeur ou votre assureur peut l’exiger sans obligation légale
Un constructeur ou un assureur peut demander une étude de sol là où aucun texte ne l’impose. Cette exigence est contractuelle, pas réglementaire, quelle que soit la zone d’exposition.
La loi désigne des situations, un contrat pose des conditions. Les deux ne se confondent pas.
Une compagnie d’assurance peut conditionner sa garantie à une étude, un constructeur l’exiger avant de chiffrer. La réponse se lit alors dans le contrat, pas dans le code.
Le conseil COVAL
Demandez l’étude de conception avant le dépôt du permis, jamais après.
Elle fixe la profondeur d’ancrage et le type de fondations. Reçue trop tard, elle oblige à redessiner des plans déjà déposés. COVAL Construction la commande dès l’avant-projet, sur tous les dossiers, et depuis plus de 40 ans.
Hors obligation, l’étude de sol reste vivement recommandée
Hors zone d’exposition moyenne ou forte, aucun texte n’impose l’étude pour vendre ou pour construire. Elle reste le seul moyen de dimensionner des fondations sur une donnée mesurée.
La carte de 2020 classait 48 % du territoire hexagonal en exposition moyenne ou forte. L’arrêté du 9 janvier 2026 porte cette part à 55 %. Une maison individuelle sur deux se trouve exposée, selon le Cerema en novembre 2025.
Un sinistre lié au retrait-gonflement des argiles coûte en moyenne 16 500 €. Sur l’ensemble des dommages indemnisés au titre des catastrophes naturelles, 42 % relèvent de ce risque.
| Critère | Cas obligatoire | Cas non obligatoire |
|---|---|---|
| Ce qui déclenche le cas | Terrain constructible non bâti, ou maison individuelle, en zone moyenne ou forte | Zone faible, terrain déjà bâti, ou PLU excluant la maison individuelle |
| Ce que la loi impose | Une étude annexée à l’acte, ou transmise avant le contrat | Rien |
| Ce que l’étude vous apporte | Un dossier complet et des fondations dimensionnées | Des fondations dimensionnées |
| Notre recommandation | La lancer dès la promesse de vente | La lancer avant de dessiner les fondations |
Questions fréquentes
L’étude de sol est-elle obligatoire pour une extension de maison ?
Non. Le dispositif du code de la construction vise la vente de terrains non bâtis et la construction de maisons individuelles. Les extensions et agrandissements de maisons existantes sont hors champ. Aucun seuil de surface ne figure dans le texte.
L’étude de sol est-elle obligatoire hors zone d’exposition aux argiles ?
Non. En zone d’exposition faible, ni la vente d’un terrain ni la construction d’une maison individuelle ne déclenchent l’obligation. Un service d’assainissement non collectif ou un contrat peuvent toutefois l’exiger.
La nouvelle carte de 2026 change-t-elle les cas d’obligation ?
Elle ne change pas les situations, elle change les terrains concernés. La carte du 9 janvier 2026 s’applique aux actes conclus depuis le 1er juillet 2026. 55 % du territoire y figure en exposition moyenne ou forte, contre 48 % auparavant. Pour vérifier ce zonage avant de signer, étudier votre projet avec notre équipe.
Le plan local d’urbanisme peut-il écarter l’obligation ?
Oui. L’article L132-5 du code de la construction et de l’habitation prévoit une exclusion. Elle vise les terrains dont le plan local d’urbanisme, ou PLU, n’autorise pas la maison individuelle. Le zonage du PLU se consulte en mairie.
Peut-on construire sans étude de sol quand elle n’est pas obligatoire ?
Oui, la loi ne l’interdit pas. Les fondations sont alors dimensionnées sans donnée mesurée sur votre terrain. Le Cerema comptait en novembre 2025 une maison sur deux exposée aux argiles. Discuter de votre projet aide à trancher.
Sources :
- article L132-4 du code de la construction et de l’habitation, champ d’application
- article L132-5 du code de la construction et de l’habitation, obligation à la vente d’un terrain non bâti constructible
- article L132-6 du code de la construction et de l’habitation, transmission de l’étude avant contrat de construction
- article R. 122-38 du code de la construction et de l’habitation, attestation de prise en compte du risque argiles
- Retrait gonflement des argiles, carte d’exposition
- Retrait-gonflement des argiles dans la construction
- Maisons individuelles et retrait-gonflement des sols argileux, guide 2025
